Aktualności

18.03.2013 | Wywiad z Panem Januarym Ciszewskim - Prezesem Spółki JR INVEST S.A.

- Jeśli rynek nieruchomości podzielimy się na grunty, mieszkania i komercję, to komercja na kryzysie straciła najmniej - przekonuje January Ciszewski, prezes spółki JR INVEST, która pod koniec ubiegłego roku debiutowała na NewConnect. W rozmowie tłumaczy też, dlaczego w tym biznesie nie potrzeba ogromnych pieniędzy na start, jak rozpoznać dobrą nieruchomość i czy wejście na giełdę się opłaciło.

Money.pl: Kupuje Państwo nieruchomości w atrakcyjnych cenach następnie je remontuje, zmienia ich przeznaczenie i wynajmuje. Skąd Pan wie, które inwestycje - już po zmianach - przyniosą zysk?

January Ciszewski, prezes JR INVEST: Cała sztuka polega na znalezieniu i wydobyciu ukrytej wartości. Wiele nieruchomości komercyjnych jest źle zarządzanych, ma złą strukturę najmu, wymaga remontu lub modernizacji. Jeśli jednak taki budynek jest w dobrej lokalizacji, to nie ma przeszkód, żeby zamienić go w dochodową nieruchomość komercyjną.

Jak rozpoznać taki budynek?

To już kwestia doświadczenia. Zajmujemy się tym od lat i jesteśmy zadowoleni z rezultatów.

To gdzie pan wcześniej pracował?

Wcześniej zajmowałem się zarządzaniem firmami handlowymi i często byłem najemcą lokali na potrzeby prowadzenia działalności. Dlatego wiem, czego może oczekiwać druga strona czyli najemca. Nieruchomościami zajmuję się od 2000 roku, a od 2006 roku w JR INVEST.

Ale w tym biznesie chyba niezbędne są też duże pieniądze - i to już na starcie.

Nie, w naszym przypadku zaczęło się od stosunkowo niewielkiego kapitału jak na rynek nieruchomościowy. My zaczęliśmy się rozwijać dzięki odpowiedniej strukturze finansowania, dobrej współpracy z bankami, gdyż okazaliśmy się wiarygodnym klientem. Obecnie pieniądze na bieżącą działalność czerpiemy również ze sprzedaży nieruchomości. W sumie sprzedaliśmy ich już sześć.

Ale środki pozyskaliście też z giełdy. Niewiele ponad trzy miesiące temu zadebiutowaliście na NewConnect. Opłaciło się?

Inwestorzy chcą inwestować w spółki, które dają możliwość stabilnych zysków przy jednoczesnym ograniczeniu ryzyka. W sumie udało nam się przeprowadzić dwie emisje o łącznej wartości 12,5 miliona złotych i to w tak trudnych czasach. Weszliśmy na rynek po to, żeby pokazać, że jesteśmy wiarygodną firmą. I to nam się udało. Planujemy kolejne emisje akcji i dalsze przejęcia.

NewConnect nie przez wszystkich inwestorów jest odbierany dobrze. Nie jest też tajemnicą, że gro spółek zadebiutowało na tym rynku, ponieważ nikt inny nie pożyczyłby im pieniędzy na działalność.

Jeśli spółka chce pozyskać pół miliona złotych, milion, dwa miliony - to ma pan rację. My już pozyskaliśmy dużo więcej, a to dopiero przystanek. Gdybyśmy mieli skończyć na poziomie 12,5 miliona złotych to wejście na NC nie miałoby sensu.

Na co wydaliście te pieniądze?

Kupiliśmy dwie spółki: PPH Inter - Prodryn z siedzibą w Katowicach oraz Centrum Market Zielona Góra z siedzibą w Zielonej Górze.

Zdarzyły się wam inwestycje, które nie wypaliły?

Przejmując nieruchomości zakładamy oczywiście pewną granicę błędu. Innymi słowy, jeśli założonego planu nie uda się wdrożyć, to musimy mieć bufor, żeby z danej inwestycji wyjść z zyskiem.

Jaka jest rentowność Państwa wynajmu?

To trudne pytanie. Może odpowiem na przykładzie. Załóżmy, że biurowiec, który kupujemy za 10 milionów złotych, generuje 100 tysięcy złotych dochodu miesięcznie. My go w ciągu dwóch lat remontujemy, zmieniamy najemców, standard i organizację pracy. Dzięki temu, z czasem dochód rośnie do poziomu 150 tysięcy złotych miesięcznie. W przypadku sprzedaży, to bardzo ważny czynnik. Stopa zwrotu z takiej nieruchomości wynosi kilkadziesiąt procent i jest również zależna od dźwigni finansowej na tej nieruchomości. Oprócz tego budynek jest przez cały czas wynajmowany generując około 10 proc. zysku rocznie.

Rentowność naszego biznesu wynika z faktu, że nie kupujemy tak zwanych gotowców. Pojawiają się na rynku oferty sprzedaży nieruchomości wyremontowanych, z kompletem najemców i wysokimi stawkami czynszu. Ale co my z tym dalej zrobimy? Nieruchomość zarabia, ale nie ma w niej wartości dodanej. W takim budynku można tylko ulokować pieniądze.

Kupujecie Państwo nieruchomość z myślą o konkretnych najemcach?

Czasem dochodzą do nas informacje, że dany budynek to świetne miejsce na przykład na oddział banku, lecz nie kierujemy się tym, ponieważ doprowadzenie do finalizacji umowy na tym etapie jest trudne. JR INVEST szuka nieruchomości, których potencjału inni jeszcze nie dostrzegli.

Czyli idzie Pan po ulicy, patrzy na odrapany budynek i myśli: to idealne miejsce na biurowiec.

Rzeczywiście, zdarza mi się (śmiech).

Nie wierzę, że tylko w ten sposób szuka Pan inwestycji.

Współpracujemy z dużą bazą biur nieruchomości i firm inwestycyjnych i to one najczęściej podsyłają nam oferty. Wiele z tych firm poznaliśmy właśnie dzięki wejściu na NewConnect.

Planujecie wejść na GPW?

To nasz cel.

Ma Pan ambitne plany. Kryzys na rynku nieruchomości jeszcze nie ostudził Państwa zapałów?

Jeśli rynek nieruchomości podzielimy się na grunty, mieszkania i komercję, to ta ostatnia najmniej straciła na kryzysie. W naszych nieruchomościach biurowych nie odnotowaliśmy spadku zainteresowania wynajmem. Aktualnie wynajmujemy 95-98 procent powierzchni biurowych.

Poza tym kryzys w pewnym sensie nam sprzyja. Nasze nieruchomości nie są w klasie A, nie w A-, nawet nie w B+. Wynajmujemy stosunkowo tanie powierzchnie. Kiedy sporo firm ma problemy z płynnością i zatrudnia coraz mniej pracowników, zarządzający szukają oszczędności. Dlatego w ostatnich latach nie odnotowaliśmy spadku przychodów z najmu.

Największe i najbogatsze firmy nie są Państwa klientami?

Absolutnie nie, nie teraz. Oczywiście z czasem będziemy też wchodzić w takie inwestycje, ale to przyszłość.

Wspomniał Pan, że oprócz wynajmu, również sprzedajecie nieruchomości. Co się bardziej opłaca?

To prawda, ale teraz nie jest dobry czas na sprzedaż. Skupiamy się przede wszystkim na przejęciach i wynajmowaniu. Kupujemy nieruchomości proponując właścicielom 50-60 procent wartości transakcji gotówką a pozostałą część w akcjach JR INVEST. Cała transakcja trwa błyskawicznie, jesteśmy w stanie zamknąć ją w miesiąc od momentu ustalenia wszystkich szczegółów. Kolejnym krokiem jest uchwalenie warunkowej emisji akcji na tę nieruchomość i złożenie dokumentów do banku w celu przyznania kredytu.

Skąd tak dobry układ z bankiem?

Przy tej strukturze finansowania, kredyt to nie problem. Poza tym mamy bardzo niskie zadłużenie, na poziomie mniejszym niż 50 procent kapitału własnego. Moglibyśmy je powiększyć i bardziej efektywnie wykorzystywać środki, ale wolimy bezpieczeństwo.

Jeśli ktoś zainwestuje w Państwa akcje, to chyba musi uzbroić się w cierpliwość. Na zyski trzeba będzie poczekać? Poza tym, nie wypłacacie dywidendy.

Nie dzielimy się dywidendą, ponieważ jesteśmy młodą spółką, na etapie inwestowania i reinwestowania zysków. Podzielimy się zyskami, kiedy spółka będzie miała dużo większe przychody i większe portfolio nieruchomości.

Ma pan jednak rację, inwestycja w nasze akcje jest średnio i długoterminowa, ale - moim zdaniem - bezpieczna. Wynika to z profilu działalności. Jak wspomniałem, nie kupujemy gotowców, jednak przejmujemy nieruchomości, które już pracują i zarabiają. Dzięki temu łatwiej pozyskać finansowanie z banku, ponieważ już w następnym miesiącu budynek zapracuje na spłatę raty kredytu. Wchodzimy też w segment wynajmu biur wirtualnych.

To znaczy?

To również sposób na stałe przychody. Wynajmujemy przestrzeń biurową na godziny. Klient płaci 20 złotych za godzinę korzystania z biura. Dostaje do tego adres korespondencyjny i skrzynkę na listy za 50 złotych miesięcznie. Nie musi się spotykać w restauracji lub w samochodzie. Oferta ta jest szczególnie skierowana do podmiotów, które w swojej działalności nie wymagają stałego biura. W czasie kryzysu wiele firm szuka oszczędności i nasza oferta cieszy się coraz większą popularnością.


źródło: money.pl